Was ist eine Vorsorgewohnung und was muss beim Kauf beachtet werden?

Vorsorgewohnung

Eine Vorsorgewohnung ist in Zeiten niedriger Zinsen und steigender Mieten ein effizientes Anlageobjekt. Der Kerngedanke: Für die Wohnung wird ein Kredit aufgenommen, dessen Raten durch die Mieteinnahmen refinanziert werden. Nach einigen Jahren ist die Vorsorgewohnung schuldenfrei und erwirtschaftet dann aktive Erträge in Form der Miete. Zusätzlich profitieren Immobilienbesitzer von Inflationsschutz und teilweise sogar Wertsteigerungen der Immobilie.

Wie wird eine Vorsorgewohnung finanziert?

Grundsätzlich handelt es sich immer um Wohnungen, die vom Besitzer nicht selbst verwendet, sondern vermietet werden. Für die Finanzierung dieser Wohnung immer ein Hypothekarkredit aufgenommen. Besonders im aktuellen Umfeld der Niedrigzinspolitik der EZB ist die Kreditaufnahme zu äußerst günstigen Konditionen möglich, was die Rendite nachhaltig erhöht

Die Kreditraten werden in der Regel so gewählt, dass die Mietzahlungen diese abdecken können. Nach mehreren Jahren sinkt dann der Schuldenstand der Wohnung immer weiter ab, bis diese schließlich schuldenfrei ist. Danach sorgt die Miete für eine nette Zusatzrente oder die Immobilie wird direkt verkauft, wenn das Geld auf einen Schlag benötigt wird.

Vor- und Nachteile von Vorsorgewohnungen im Überblick

Vorteil Nachteil
Hohe Sicherheit, Totalverlust des Kapitals ist ausgeschlossen Hohe Kaufnebenkosten
Aktuell günstige Finanzierungen Geringe Liquidität
Attraktive Renditen dank steigender Mieten Viel Eigenkapital wird benötigt
Unter Umständen steuerliche Vorteile Verwaltungs- und Pflegeaufwand
Flexibilität im Alter: Eigennutzung oder Weitervermietung  
Kaum Wertschwankungen  

Welche Vorteile bietet eine Vorsorgewohnung?

check-hackenSachwerte sind noch immer eine äußerst sichere Anlageform, die als sinnvolle Alternative oder Ergänzung zu Festgeld dienen können. Gerade für Personen mit etwas mehr Vermögen eignen sich Vorsorgewohnungen als Geldanlage, weil unter Umständen die Kreditkosten von der Steuer abgesetzt werden können. Hier empfiehlt es sich aber unbedingt, vorher einen Steuerberater zu konsultieren, um den größtmöglichen Steuervorteil zu erhalten.

Die Möglichkeit des totalen Kapitalverlusts ist bei einer Vorsorgewohnung ausgeschlossen, auch wenn Wertverluste an sich natürlich denkbar sind. Das Kapital ist aber keinen großartigen Schwankungen ausgesetzt, die Wohnungspreise fallen oder steigen nicht von heute auf morgen um mehrere Prozentpunkte. Das ist für viele Anleger der größte Vorteil gegenüber Rentenversicherungen oder Fondssparplänen.

Trotz der hohen Sicherheit bieten Vorsorgewohnungen auch die Chance auf attraktive Renditen. Das liegt nicht zuletzt an den steigt gestiegenen Mieten, gerade in Österreichs Großstädten ist ein Ende des Anstiegs noch nicht abzusehen. Vor allem die Hauptstadt Wien bietet viel Potenzial, hier fehlen aktuell rund 40.000 Wohnungen. Bis zum Jahr 2050 soll die Einwohnerzahl die Zwei-Millionen-Marke knacken, was die Mieten weiter überproportional erhöhen wird.

Die Vorsorgewohnung ermöglicht zudem Flexibilität im Alter. Wenn die Kinder aus dem Haus sind, ist die eigene Immobilie oft zu groß. Die Vorsorgewohnung kann dann altersgerecht umgebaut und als pflegeleichter Wohnort in guter Lage verwendet werden. Der Vorteil: Wenn das nicht erwünscht ist, bleibt die Vorsorgewohnung einfach weiterhin vermietet oder wird verkauft. Das ist gerade vor dem Hintergrund, dass die Rente bei vielen Anlegern erst in mehreren Jahrzehnten fällig wird, ein entscheidender Vorteil.

Gibt es auch Nachteile beim Kauf einer Vorsorgewohnung?

error-x-rotKurz und knapp: Ja, natürlich. Bei jeder Anlageentscheidung gibt es Pro und Contra. Gegen den Kauf sprechen vor allem die hohen Anschaffungskosten, denn auch bei der Kreditaufnahme werden 20 bis 40 Prozent Eigenkapital benötigt. Das kann sich schlicht nicht jeder Österreicher leisten. Beim Wohnungskauf fallen zudem hohe Nebenkosten zwischen 10 und 15 Prozent an, die bei anderen Vorsorgeprodukten nicht zum Tragen kommen.

Zu beachten gilt es zudem, dass die Liquidität deutlich geringer ist als bei Finanzprodukten. Wenn dringend Geld benötigt wird, nimmt der Verkauf trotzdem mehrere Monate in Anspruch. Aktien oder Fondssparpläne können bei Online-Brokern quasi per Mausklick verkauft werden.

Nicht zu unterschätzen ist zudem der Pflegeaufwand. Im Schnitt muss alle vier bis fünf Jahre ein neuer Mieter gesucht werden. Das übernimmt der Immobilienbesitzer entweder selbst und muss einiges an Zeit investieren. Oder es wird eine Maklerfirma beauftragt, die zwei Kaltmieten Provision fordert. Desto älter die Wohnung wird, desto häufiger muss zudem renoviert werden. Auch das kostet Geld und Zeit.

Was muss beim Kauf einer Vorsorgewohnung beachtet werden?

Die optimale Vorsorgewohnung hat zwei bis drei Zimmer und ist 40 bis 70 Quadratmeter groß. Für diesen Wohnungstyp ist die Nachfrage gerade in den großen Städten am höchsten, sodass schnell Mieter gefunden werden. Bleibt die Nachfrage konstant hoch – was als wahrscheinlich gilt – lassen sich weitere Mieterhöhungen durchsetzen. Auf folgende Aspekte sollte zudem beim Kauf geachtet werden:

  • Lage
    Makler wissen: „Lage ist alles!“ Nachhaltiges Mietinteresse ist nur bei guter Lage gegeben. Zwar kosten innenstadtnahe Wohnungen mehr Geld, Wertsteigerungen sind hier aber am wahrscheinlichsten.
  • Qualität
    Es sollte nach Möglichkeit keine alte Wohnung gekauft werden. Neue Wohnungen sind besser ausgestattet und damit beliebter. Zudem wird die Vorsorgewohnung meist mehrere Jahrzehnte behalten. Ist sie ohnehin schon älter, steigen die Renovierungskosten im Alter enorm an.
  • Guter Grundriss
    Die Raumaufteilung ist gerade bei kleineren Wohnungen wichtig. Der Platz sollte vom Mieter so effizient wie möglich genutzt werden können.
  • Energieeffizienz
    Eng mit dem Thema „Qualität“ ist die Energieeffizienz verbunden. Wenn die Energiepreise weiter steigen, freuen sich Mieter über gut isolierte Wohnungen. Das erhöht zudem den Wert der Wohnung spürbar und schützt vor künftigen Gesetzesänderungen durch die EU.
  • Finanzierung
    Von essenzieller Bedeutung ist die Finanzierung
    . Zwar wird der Kredit durch die Mieteinnahmen getilgt, desto eher die Tilgung abgeschlossen ist, desto eher erhalten Immobilienbesitzer aber eine Zusatzrente in Form der Miete. Hier gilt es unbedingt, Angebote zu vergleichen. Bei einer Laufzeit von 10 bis 20 Jahren machen schon kleineren Zinsabweichungen unterm Strich mehrere tausend Euro Unterschied aus.

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Fazit: Vorsorgewohnung mit guten Renditeaussichten

Eine Vorsorgewohnung ist eine sinnvolle Form der Altersvorsorge, die sich vor allem durch ein hohes Maß an Sicherheit auszeichnet. Dank steigender Mieten und hoher Nachfrage nach Wohnungen, kann sie aber auch attraktive Renditen abwerfen. Entscheidend hierfür sind vor allem Lage und Ausstattung der Wohnung. Zudem müssen Immobilienbesitzer eine möglichst kostengünstige Finanzierung für die Vorsorgewohnung abschließen, um die Rendite nachhaltig zu steigern.

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