Seit jeher werden Immobilien als Wertanlage genutzt. Begründet ist das häufig darin, dass die Sachwerte auf lange Sicht kaum an Wert verlieren in Krisenzeiten besonders sicher sind. Gerade in den Zentren großer Städte wie Wien oder Salzburg konnten Immobilienbesitzer in den vergangenen Jahren sogar starke Preisanstiege verzeichnen und ihre Objekte gewinnbringend verkaufen. Problematisch wird es in vielen Fällen, wenn die Rendite vor allem durch Mieteinnahmen entstehen soll. Wer in Immobilien investieren möchte, muss sich daher zunächst mit den gesetzlichen Regulierungen des Marktes vertraut machen und in die Kaufentscheidung auch langfristige Komponenten miteinbeziehen.
Warum Immobilie als Kapitalanlage nutzen?
Es gibt viele gute Gründe, in Immobilien zu investieren. Die Achterbahnfahrten an den Aktienmärkten oder die Gefahr einer möglichen Inflation werden von vielen Anlegern immer wieder angeführt.
- Werterhalt
Immobilien haben den Vorteil, dass sich ihr Wert über die Jahre kaum verändert. Selbst jahrzehntealte Gebäude werden heute noch für große Summen verkauft. Wer in Sachwerte investiert, kann sich sicher sein, dass dem Kapital kein Totalverlust wiederfährt. - Inflationsabsicherung
Eng verbunden mit der Werterhaltung ist die Angst vor einer Inflation. Zwar liegt die Inflationsrate aktuell auf einem bedenklich niedrigen Stand, in wirtschaftlich positiven Zeiten kann sie jedoch wieder ansteigen. Immobilien verfügen über eine gewisse Immunität gegenüber der Inflation, lediglich die Mieteinnahmen werden durch Preissteigerungen etwas aufgefressen. - Sichere Rendite
Die Rendite einer Immobilieninvestition ist gut planbar. Die Mieteinnahmen sind dank Mietspiegeln gut kalkulierbar und für bestimmte Objekte gar gesetzlich reguliert. Weder besonders gute noch außerordentliche schlechte Jahre sind bezüglich der Mieteinnahmen wahrscheinlich. Lediglich bezüglich der Verkaufspreise besteht ein gewisses Maß an Unsicherheit. - Eigennutzung
Vermiete Immobilien lassen sich selbstverständlich später einmal selbst nutzen. Wenn die Kinder aus dem Haus sind, kann selbiges etwa gegen eine moderne Stadtwohnung eingetauscht werden, die bis dato vermietet wurde. Bei der Anmeldung von Eigenbedarf müssen allerdings alle gesetzlichen Regelungen hierzu eingehalten werden.
Was spricht gegen die Investition in Immobilien?
Wie jedes Anlageobjekt verfügen auch Immobilien über riskante Eigenschaften. Über diese sollten sich Anleger ebenso gründlich informieren und ihre Investitionsentscheidung gut überdenken.
- Gefahr der Blasenbildung
In den vergangenen Jahren war zu erkennen, dass Immobilienpreise insbesondere in großen Städten stark angezogen haben. Ein weiterer Anstieg gilt unter Experten als unwahrscheinlich, wobei auch ein Absinken ausgeschlossen Die direkte Gefahr der Blasenbildung besteht aktuell nicht, wohl befinden sich die Preise aber auf einem Höchststand. Wer in Immobilien investiert, muss viel Geld auf den Tisch legen. - Sinkende Erträge
Aus den Preisanstiegen für Immobilien resultieren grundsätzlich geringere Renditen für Investoren, da die Anschaffungskosten deutlich stärker anzogen als die Mieten. Aktuell sind zwischen 2 und 4 % für Eigentumswohnungen in Wien möglich, was für sich betrachtet immer noch respektabel ist. Es handelt sich jedoch um die Bruttorendite, netto bringt die Investition noch 1 bis 2 %. - Verwaltungsaufwand
Anleger sollten unbedingt beachten, dass die Anschaffung und Instandhaltung einer Immobilie mit viel Aufwand verbunden ist. Bis das passende Objekt gefunden ist, können Monate vergehen. Die Suche nach den passenden Mietern und die regelmäßige Pflege der Immobilie nehmen ebenfalls Zeit in Anspruch. Insbesondere bei älteren Objekten müssen Besitzer zudem regelmäßig Reparaturen und Modernisierungen durchführen lassen, um den Immobilienwert zu erhalten. Das schmälert die effektive Rendite. - Liquidität
Immobilien lassen sich grundsätzlich wieder Verkaufen. Allerdings dauert es einige Wochen oder Monate, bis das Geld tatsächlich auf dem Konto des Verkäufers anlangt. Die Schätzung, Inserierung und Suche nach Käufern nehmen viel Zeit in Anspruch. - Erstinvestition
Aktien, Fonds und Co. Sind meist bereits für Beträge ab 1.000 oder maximal 5.000 Euro verfügbar. Bei Immobilien sieht das anders aus: selbst kleine Eigentumswohnungen in attraktiven Wohngegenden kosten schnell über 100.000 Euro. Nur wer das entsprechende Vermögen besitzt, kann tatsächlich in Immobilien investieren.
Festhalten lässt sich an dieser Stelle, dass Immobilien eine sehr sichere aber nicht wirklich renditestarke Investition darstellen. Verglichen mit ebenfalls sicheren Staatsanleihen aus gefestigten EU-Nationen, fällt die Rendite aber noch recht positiv aus. Berücksichtigt werden sollte immer, dass die Anschaffung einer Immobilie ein hohes Vermögen voraussetzt.
Steuern beim Verkaufsgewinn und gesetzliche Mietregulierung
Zusätzlich zu den bereits aufgeführten Punkten sollten Investoren beachten, dass sie spätere Verkaufsgewinne in Österreich versteuern müssen. Liegt der Verkaufspreis oberhalb des Kaufpreises werden insgesamt 25 % an Steuern auf den Gewinn fällig.
Deutlich komplizierter kann es bezüglich der Mieten werden. Bereits vor über 100 Jahren wurde in Österreich das sogenannte Mietrechtsgesetz (MRG) in seinen Grundpfeilern erlassen, das teilweise bis heute Bestand hat. Hier heißt es unter anderem, dass für Altbauwohnungen mit Erbauungsdatum vor dem Jahr 1994 das sogenannte Richtwertsystem gilt. Je nach Bundesland oder Stadt wird ein bestimmter Mietzins festgelegt, der die maximal zu erhebende Miete beschränkt. Je nach spezifischer Lage der Wohnung oder anderen Faktoren können jedoch wiederum Aufschläge berechnet werden. Genauere Informationen sind den Internetauftritten der Bundesländer oder Städte zu entnehmen.
Für Immobilienbesitzer sieht es sogar noch etwas schlechter aus, wenn auch der Mietvertrag vor 1994 abgeschlossen wurde. Der Vertrag fällt dann unter die sogenannte Kategoriemiete. Dadurch kann der Mieter den Mietzins nur auf einen befristeten Wert erhöhen, der für Wien beispielsweise bei 3,43 Euro pro Quadratmeter liegt. Das Problem besteht auch darin, dass die Mietverträge von Kindern, Enkeln oder anderen Verwandten übernommen werden können. Wer also daran interessiert ist, eine Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen, sollte sich beim Hauskauf genau über das Alter der Immobilie und die Mieterstruktur informieren.
Immobilienfonds als Alternative
Um in Immobilien zu investieren, müssen Anleger nicht gleich ein komplettes Haus oder eine Wohnung kaufen. Es existieren eine Reihe von Fonds, die sich auf Immobilieninvestitionen spezialisiert haben. Für Anleger ergeben sich hieraus grundsätzlich die gleichen Vorteile, die bei einer tatsächlichen Investition in Immobilien zum Tragen kämen. Allerdings sind nicht alle Immobilienfonds als sicher zu deklarieren, einige Fondsmanager kaufen speziell risikoreichere Objekte. Auch die Eigennutzung ist natürlich nicht möglich, wenn Anleger lediglich Fondsanteile erwerben.
Dafür können Investoren bereits ab Beträgen zwischen 2.500 und 5.000 Euro in das Immobiliengeschäft einsteigen. Auch die Liquidität ist deutlich höher als im Falle des Immobilienkaufs, können Fondsanteile doch in der Regel täglich veräußert werden.
Wer sich letztlich dazu entscheidet, in Immobilienfonds zu investieren, sollte sich die Performance der Indizes genau anschauen. Insbesondere die Renditeentwicklung zwischen den Krisenjahren 2008 bis 2011 ist interessant. Zudem sollte der Ausgabeaufschlag beim Anbieter möglichst gering sein, liegt er doch nicht selten bei rund 5 %. Der Betrag wird von der Anfangsinvestition abgezogen und sorgt für geringere Gewinne in den ersten Jahren. Ein Brokervergleich kann an dieser Stelle Abhilfe schaffen und die Rendite nachhaltig erhöhen.
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Fazit: Immobilien als Kapitalanlage mit viel Sicherheit, angemessener Rendite und hohem Verwaltungsaufwand
In Immobilien zu investieren, ist grundsätzlich noch immer sinnvoll. Für das Investitionsobjekt sprechen die hohe Sicherheit und der konstante Werterhalt. Dafür müssen Anleger in Sachen Rendite Abstriche machen, mehr als 1 bis 2 % sind aktuell pro Jahr nicht möglich. Zudem sollte der nicht unerhebliche zeitliche Verwaltungsaufwand einkalkuliert werden. Als Alternative zur tatsächlichen Investition bieten sich Immobilienfonds. Um das Maximum an Rendite zu erhalten, sollten Anleger vor dem Fondskauf einen Brokervergleich durchführen, um die günstigsten Angebote zu erhalten. Auch Crowdinvesting in Immobilien kann gute Renditen bringen – Ist aber deutlich unsicherer als z.B. Immobilienfonds.
