Der Traum vom Eigenheim muss nicht mit Baustress verbunden sein. Wer ein gebrauchtes Haus kaufen möchte, sollte allerdings viel Wert auf die Besichtigung legen. Allzu überhastete Kaufentscheidungen führen sonst dazu, dass entscheidende Mängel nicht erkannt werden. Auch bei der Finanzierung gilt es, Sorgfalt walten zu lassen. Neben dem reinen Kaufpreis müssen Käufer Kaufneben- und Modernisierungskosten einplanen.
Checkliste für Gebrauchtimmobilien
Ein sorgfältiges und strukturiertes Vorgehen ist besonders beim Kauf von gebrauchten Häusern wichtig. Die folgende Checkliste beinhaltet alle wichtigen Aspekte, die Käufer beachten müssen.
- Verkäufer müssen potenziellen Käufern einen Energieausweis der Immobilie Die Energiebilanz verrät, wie hoch die Betriebskosten zukünftig sein werden. Zusätzlich sind Rückschlüsse auf notwendige Modernisierungen in diesem Bereich möglich.
- Ein aktueller Grundbuchsauszuck verrät, ob auf einem Grundstück Altlasten oder Beschränkungen liegen. Außerdem sind Eigentumsverhältnisse und Grundstücksgröße beschrieben.
- Der Bebauungsplan sollte ebenfalls eingesehen werden. Er gibt Aufschluss darüber, ob es sich um ein reines Wohngebiet oder Mischnutzungen handelt.
- Die Lage der Immobilie sollte genau überprüft werden. Das Schulangebot, die infrastrukturelle Anbindung und Einkaufsmöglichkeiten beeinflussen den Alltag im neuen Eigenheim in erheblichem Maße.
- Mehrere Besuche vor der endgültigen Kaufentscheidung sind Pflicht. Verkehrslärm, langfristige Bauarbeiten oder landwirtschaftliche Gerüche lassen sich nicht direkt beim ersten Besuch erkennen. Auch alle Mängel am Objekt selbst sind nicht bei einer einzigen Begehung ersichtlich. Es ist ratsam, einen Fachmann mit der genauen Begutachtung der Immobilie zu beauftragen.
- Eine gute Nachbarschaft ist wichtig, um in der neuen Immobilie glücklich zu werden. Ein kurzes Gespräch mit den anderen Anwohnern sollte daher frühzeitig gesucht werden.
- Wenn geplant ist, das Objekt umzubauen, sollten alle erforderlichen Genehmigungen dazu vorher überprüft werden. Rechtliche Einschränkungen oder gar Denkmalschutzauflagen können dem Modernisierungsvorhaben sonst entgegenstehen.
Gebrauchtes Haus kaufen: Die Zustandsbeurteilung
Bei gebrauchten Objekten ist es elementar wichtig, den Zustand des Hauses zu beurteilen. Schon bei der ersten Besichtigung können grobe Mängel erkannt und die Kaufentscheidung damit erleichtert werden. Bei der Besichtigung des gebrauchten Hauses sollte vor allem auf folgende Aspekte geachtet werden:
- Salzkristalle deuten auf Nässe an den Außenwänden hin.
- Der Anstrich der Wände darf keine schimmligen Stellen aufweisen oder verfärbt sein.
- Ein modriger Geruch deutet oft auf Schimmel hin.
- Ebenfalls auf Feuchtigkeit deuten Risse am Mauerwerk hin.
- Die Durchlässe für Leitungen und Antennenkabel müssen gut abgedichtet sein.
- Fühlen sich die Wände kalt an, weist das auf eine unzureichende Dämmung hin.
- Der Dachstuhl sollte auf Schädlingsbefall untersucht werden.
- Von der Decke darf keinerlei Putz abbröckeln.
Kaufnebenkosten bei der Finanzierung einkalkulieren
Wird ein gebrauchtes Haus gekauft, entstehen neben dem reinen Kaufpreis weitere Nebenkosten. Dazu zählen folgende Kostenpunkte:
- Maklerprovision (Meist 3,6%)
- Notargebühren (1 bis 3 %)
- Grunderwerbssteuer (3,5 %)
- Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch (1,2 %)
- Gebühren für die Eintragung des Eigentumsrechts (1,1 %)
- Gebühren für die Eintragung des Pfandrechts (1,2 % des Pfandbetrags)
- Finanzierungsnebenkosten
Besonders die Maklerprovision kommt Hauskäufer teuer zu stehen. Die Gebühr liegt meist bei der gesetzlichen Höchstgrenze von 3,6 % (inkl. MwSt.) Auch die Eintragung des Pfandrechts zur Besicherung von Hypothekarkrediten kann teuer werden. Wer eine gute Bonität hat, kann hier mit der Bank eine niedrigere Besicherung vereinbaren und zahlt somit weniger Gebühren. Insgesamt sollten Kaufnebenkosten von ca. 15 % einkalkuliert werden.
Die Kreditsumme des Hypothekarkredits muss aber selbstverständlich auch die Modernisierungskosten beinhalten, die bei jedem gebrauchten Haus investiert werden müssen. Eine Faustformel oder einen Schätzwert für die Höhe der Kosten gibt es nicht. Zu unterschiedlich sind die Zustände von Bestandsimmobilien.
Die 3 häufigsten Fehler beim Kauf eines gebrauchten Hauses
Der Verwaltungsaufwand beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist verglichen mit einem Bauvorhaben relativ klein. Trotzdem können sich auch beim Kauf eines gebrauchten Hauses Fehler einschleichen, die künftige Immobilienbesitzer teuer zu stehen kommen.
- Unzureichende Besichtigungen
Lage, Quadratmeterzahl, Zimmeraufteilung und Ausstattung sind wichtige Merkmale einer Immobilie. Bei gebrauchten Häusern kommt es aber vor allem auf deren Zustand an. Dieser kann zunächst anhand der bereits vorgestellten Checkliste überprüft werden. Es ist allerdings zwingend notwendig, einen zweiten Besichtigungstermin zu vereinbaren – sofern das Haus einen positiven Ersteindruck macht. Für den Folgetermin muss ein Fachmann konsultiert werden. Unabhängige Sachverständige entdecken Mängel, die dem Laien oft verborgen bleiben. - Unterschätzung des Modernisierungsbedarf
Wer eine gebrauchte Immobilie erwirbt, muss neben dem Kaufpreis immer noch zusätzliches Geld investieren. Die energetische Modernisierung wird dabei von vielen Käufern noch recht gut einkalkuliert. Richtig teuer wird es allerdings erst, wenn schadhafte Keller oder Dächer, undichte Rohrleitungen und alte Bäder ersetzt werden müssen. Der für die Besichtigung des gebrauchten Hauses konsultierte Fachmann sollte daher einen groben Kostenvoranschlag erstellen. Nur so kann der komplette Finanzierungsbedarf des Objekts errechnet werden. - Kaufvertrag nicht überprüft
Der Kaufvertrag für die Immobilie wird meist vom Verkäufer oder dem Makler erstellt. Viele Verbraucher machen an dieser Stelle den Fehler, den Vertrag als gegeben und unveränderbar hinzunehmen. Die Unterschrift erfolgt dann nur allzu schnell. Der Entwurf muss aber unbedingt einem Anwalt vorgelegt werden. Nur ein Fachmann kann mögliche Risiken oder Probleme erkennen. Juristen empfehlen, Mängel an der Immobilie in den Vertrag aufzunehmen. Der Verkäufer kann im Kaufvertrag dazu verpflichtet werden, diese Mängel bis zum Übergabedatum zu bereinigen.
Fazit: Sorgfältigkeit walten lassen beim Hauskauf
Der Kauf eines gebrauchten Hauses muss strukturiert und mit Bedacht ablaufen. Mehrere Besichtigungen und professionelle Beratung durch einen unabhängigen Sachverständigen sind Pflicht. Auch bei der Kalkulation der Kosten gilt es, Vorsicht walten zu lassen. Die reinen Kaufkosten sind nur ein Teil des Finanzierungsumfangs. Vor allem die Modernisierungskosten werden oft unterschätzt. Nachdem alle baulichen und finanziellen Faktoren geklärt sind, muss abschließend eine Überprüfung des Kaufvertrages erfolgen.
