Forward-Darlehen
Die Finanzierung einer Immobilie ist auf mehrere Jahrzehnte ausgelegt, die Zinsbindung für das erste Darlehen aber oft nur auf 10 oder 15 Jahre. Danach müssen sich Hausbesitzer um die Anschlussfinanzierung kümmern. Um nicht plötzlich von hohen Zinsen überrascht zu werden, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen abgeschlossen werden. Vereinfacht gesprochen sichert dieses heutige Zinsen für einen Kredit, der erst in Zukunft aufgenommen wird.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Freier übersetzt bedeutet Forward-Darlehen in etwa „Zukunfts-Kredit“. Gemeint ist hiermit, dass sich Bank und Kreditnehmer zum heutigen Zeitpunkt auf die Vergabe eines Darlehens zu einem späteren Zeitpunkt einigen. Der Vorteil für den Kreditnehmer: Sowohl die Finanzierung an sich als auch die Zinsen für das künftige Darlehen stehen bereits heute fest. Somit besteht ein hohes Maß an Planungssicherheit bezüglich der eigenen Finanzsituation. Unweigerlich kommt die Frage auf: „Und was hat die Bank davon?“ Sie erhält für die Gewährleistung der sogenannten Forward-Periode – also der Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung des Kredits – einen Zinsaufschlag beim künftigen Darlehen. Dessen Höhe hängt von der Länge der Wartezeit ab. Ein Beispiel: Der Kreditnehmer würde für den heutigen Abschluss und die Aufnahme eines Kredits einen Zinssatz von 2,00 Prozent bezahlen müssen. Möchte er nur den Abschluss zum jetzigen Zeitpunkt durchführen, den Kredit aber erst in 12 Monaten wirklich nutzen, schlägt die Bank 0,12 Prozentpunkte an Zinsen auf. Als Faustregel für den Aufschlag gilt ein Wert zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten pro Monat Wartezeit.

Einsatzgebiete des Forward-Darlehens

Kreditnehmer nutzen das Forward-Darlehen in der Regel ausschließlich bei Immobilienfinanzierungen. Hier existieren wiederum zwei unterschiedliche Einsatzgebiete:
  1. Anschlussfinanzierung Läuft die aktuelle Zinsbindungsphase aus, müssen sich Kreditnehmer um die weitere Finanzierung ihrer Immobilie kümmern. Rund 1 bis 3 Jahre vor Ablauf sollte vorsichtig mit den Verhandlungen über die Verlängerung des Darlehens begonnen werden.
  2. Hauptfinanzierung Deutlich weniger geläufig sind komplette Erstfinanzierungen über ein Forward-Darlehen. Grundsätzlich ist aber auch dieser Fall möglich. Allerdings müssen sich Kreditnehmer dann bereits sicher sein, den Kredit in Zukunft auch wirklich zu benötigen. Andernfalls wird eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Vor- und Nachteile des Forward-Darlehens

Ob das Forward-Darlehen eine gute Lösung ist, hängt sowohl von der eigenen Lebenssituation als auch der Zinserwartung ab. Zunächst sei dabei die Zinserwartung betrachtet. Geht der Kreditnehmer davon aus, dass die Zinsen für Kredite in Zukunft steigen werden – etwa weil die EZB den Leitzins erhöht – so kann er sich heute noch schnell günstige Konditionen für ein künftiges Darlehen sichern. Voraussetzung hierfür: Der Darlehensnehmer benötigt in Zukunft auch wirklich einen Kredit. Wer ein Forward-Darlehen abschließt, bei dem dürfen praktisch kaum Veränderungen in der Zukunft anstehen. Dazu zählen etwa:
  • Veränderungen des Arbeitsverhältnisses
  • Veränderungen der persönlichen Lebenssituation (Kinder, Heirat o.ä.)
  • Veränderungen des Wohnorts
Wer sich absolut sicher ist, in ein bis drei Jahren einen Kredit aufnehmen zu wollen, für den kann das Forward-Darlehen eine gute Lösung sein. Aber: Nur weil sich die Zinsen heute auf einem geringen Niveau befinden, müssen sie in Zukunft nicht zwangsweise steigen. Stagniert etwa der Leitzins zwischen dem Zeitpunkt des Abschlusses des Kreditvertrags und der Ausbezahlung des Darlehens, macht der Kreditnehmer einen Verlust. Schließlich zahlt er beim Forward-Darlehen einen Aufschlag auf den heutigen Zins.

Ablauf bei der Beantragung des Forward-Darlehens

Wer sich für die Aufnahme eines Forward-Darlehens entscheidet, muss nicht nur die grundlegenden Aspekte dieser Kreditart berücksichtigen. Auch beim Ablauf gilt es, strukturiert vorzugehen:
  1. Rund 36 Monate vor dem Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist bzw. dem Wunsch der Aufnahme eines Immobilienkredits sollte mit der Suche nach einem Forward-Darlehen begonnen werden. Dabei gilt es auch abzuwägen, ob das allgemeine Zinsniveau in Zukunft ansteigen oder fallen wird. Ein Forward-Darlehen lohnt sich dabei in der Regel nur, wenn stärkere Anstiege zu erwarten sind.
  2. Kreditnehmer sind gut beraten, erste Angebote nicht bei der eigenen Hausbank einzuholen. Vielmehr sollten über Kreditvergleiche ein bis drei andere Kreditinstitute gesucht werden, die ebenfalls einen Immobilienkredit oder eine Anschlussfinanzierung anbieten. Direkt zum Hypothekarkredit-Vergleich!
  3. Erst im dritten Schritt sollte ein Angebot bei der eigenen Hausbank eingeholt werden. Ist diese teurer als die Konkurrenz, so legen Kreditnehmer jetzt das günstigsten Vergleichsangebot vor.
  4. Lässt sich die Hausbank auf Verhandlungen und Zinssenkungen ein, kann das Forward-Darlehen hier abgeschlossen werden. Ist dies nicht der Fall, wenden sich Kreditnehmer an die günstigste Vergleichsbank.
Praxistipp: Im Idealfall wird das Forward-Darlehen rund ein Jahr vor dem Abruf des Kredits abgeschlossen. Begründet ist dies darin, dass dann der Zinsaufschlag vergleichsweise gering ausfällt, gleichzeitig aber noch immer eine Absicherung gegen steigende Zinsen besteht.

Fazit: Forward-Darlehen in Zeiten niedriger Zinsen

Mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens sichern sich Kreditnehmer ein künftiges Darlehen zu heutigen Zinsen. Bezahlt werden muss hierfür ein kleiner Aufschlag auf die Zinsen, der sich an der Länge der Forward-Periode bemisst. Sinnvoll ist der Abschluss eines solchen Darlehens immer dann, wenn sich das aktuelle Zinsniveau auf einem niedrigen Stand befindet und Kreditnehmer in den nächsten ein bis drei Jahren ohnehin ein Darlehen aufnehmen würden. Daher eignet sich die Aufnahme eines Forward-Darlehens insbesondere für die Anschlussfinanzierung eines bestehenden Immobilienkredits mit fester Zinsbindung.  

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