Immobilienkredit umschulden sinnvoll? Rechner für Österreich

Immobilienkredit umschulden sinnvoll? Sollte man Kredit auf Haus / Wohnung umschulden und durch neuen Baukredit ablösen?

Gerade in Niedrigzinszeiten lohnt sich die Umschuldung einer Baufinanzierung. Kreditnehmern bietet sich die Chance auf deutlich günstigere Zinsen und bessere Vertragsbedingungen.

Immobilienkredit umschulden – Das Wichtigste in Kürze

  • In der Regel gibt es mehrere Wege, die Umschuldung eines Baukredits durchzuführen. Welche die geeignete ist, sollte man vorab genau klären.
  • Oft ist eine Umschuldung trotz Niedrigzinsumfeld erst dann sinnvoll, wenn die Zinsbindung ausläuft und der Nachfolgekredit auch nach den Umschuldungskosten deutlich günstiger ist.
  • Bei einer Umschuldung haben Banken in einigen Fällen einen gesetzlichen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann Kreditumschuldungen zusätzlich verteuern.
  • Per Hypothekarkredit Rechner lässt sich ein passender Neukredit für die Umschuldung rasch finden und sehr viel Geld sparen.

HaushaltsrechnungEs ist hinlänglich bekannt – die Zinsen für Immobilienkredite sind so niedrig wie noch nie. Die Niedrigzinsphase hält nun schon seit Jahren an und trotz oder wegen Covid-19 scheint es derzeit kein Ende zu geben.

Sollten Sie also vor Jahren eine Finanzierung für Ihr Haus oder eine andere Immobilie bei Ihrer Bank oder Bausparkasse aufgenommen haben, kann es sich sehr lohnen auf einen neuen günstigeren Baukredit umzuschulden. Verschaffen Sie sich einfach einen Überblick darüber, zu welchen Konditionen Banken und Bausparkassen Ihren bestehenden Immobilienkredit übernehmen würden. Bei den aktuell niedrigen Bauzinsen erhalten Sie zumeist Konditionen, die Ihnen bis zum Ende der Laufzeit viele Tausend Euro ersparen.

Wichtig: Ob Kredit-Umschuldung bei der gleichen Bank oder neuer Immobilienkredit durch ein anderes Institut: Nicht immer rechnet sich die Umschuldung, denn die vorzeitige Ablösung kann auch hohe Kosten verursachen. Als Kreditnehmer müssen Sie daher vor Kündigung des Altvertrages die jeweiligen Kündigungsvereinbarungen der Kreditvertragsbedingungen sorgfältig prüfen.

Umschuldungsvarianten bei der Baufinanzierung

Eine Umschuldung bestehender Immobilienkredite ist grundsätzlich in folgenden drei Formen möglich:

  • Per Forward-Darlehen (Voraus-Darlehen)
  • Als Neukredit während einer laufenden Zinsbindungsfrist
  • Per Neukredit als Anschlussfinanzierung nach Ablauf einer Zinsbindungsfrist

Forward Darlehen (Voraus-Darlehen)

Das Forward-Darlehen bietet die Möglichkeit, schon vor Ablauf der Zinsbindung die aktuellen Kreditkonditionen für die nächste Finanzierungsrunde einzufrieren. Durch das Forward-Darlehen sichern Sie sich als Kreditnehmer also im Voraus und dauerhaft günstige Kreditzinskonditionen für die Zeit nach der Zinsbindung.

Neukredit

Eine Umschuldung der Baufinanzierung kann auch während der vertraglich vereinbarten Zinsbindungslaufzeit erfolgen. Das ist aber in der Regel mit Kosten für den Kreditnehmer verbunden, die den Vorteil eines günstigen Neudarlehens zum Teil deutlich schmälern.

Anschlussfinanzierung

Schließlich ist die Umschuldung auch nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich, wenn die Konditionen für den Umschuldungskredit vorteilhafter sein sollten als eine Kreditverlängerung des laufenden Immobiliendarlehns.

Weitere Möglichkeiten um das aktuelle Immobiliendarlehen zu optimieren

Neben den drei erwähnten Umschuldungsvarianten gibt es weitere Möglichkeiten, die sich auch bei einem Immobiliendarlehen rechnen können:

  • Umwandlung eines kurzfristigen Baukredits in ein langfristiges Darlehen
  • Umwandlung eines variablen Zinssatzes in einen Fixzinskredit
  • Umwandlung eines Fixzinskredites in einen variablen Kredit
  • Umschichtung von Bauspardarlehen zum Hypothekarkredit und umgekehrt

Wann kann ein Baukredit umgeschuldet werden?

Wer sich für eine Umschuldung seines Immobilienkredits interessiert, sollte unbedingt auf damit zusammenhängende Kündigungsfristen achten. In der Regel können Sie als Kreditnehmer die Baufinanzierung unter drei Bedingungen umschulden:

Vorzeitig

Vorzeitig, wenn ein berechtigtes Interesse besteht: Bei berechtigtem Interesse haben Sie jederzeit ein Kündigungsrecht vor Ablauf der Zinsbindung. Bedingung: Nach dem Erhalt des vollständigen Kreditbetrags müssen sechs Monate vergangen sein. Als berechtigtes Interesse gilt beispielsweise der Verkauf der finanzierten Immobilie. Falls der Darlehenszins fix vereinbart war, wird eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig.

Wichtig: Wurde für das Baudarlehen ein variabler Zinssatz vereinbart, ist in der Regel eine kostenfreie Kündigung mit einer dreimonatigen Frist möglich.

Nach 10 Jahren

Grundsätzlich nach Ablauf von zehn Jahren: Läuft der Baukredit bereits mehr als zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung, können Sie als Darlehensnehmer mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist umschulden.

Wichtig: In diesem Fall bleibt Ihnen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung meist erspart.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist

Regulär nach Ablauf der vertraglichen Zinsbindungsfrist: Läuft die Zinsbindung beim Immobilienkredit ab, müssen sie als Kreditnehmer entweder das Darlehen vollständig zurückzahlen, oder Sie vereinbaren eine Anschlussfinanzierung mit der Bank. Hier lohnt sich vielfach ein Bankwechsel mit neuer günstiger Finanzierung bei einem anderen Kreditinstitut.

Wichtig: Ihre Anschlussfinanzierung sollten Sie rechtzeitig planen. Mit Ablauf des alten Kreditvertrages ist bei der Umschuldung die fällige Restschuld an die bisherige Bank zu zahlen. Spätestens dann sollte das Geld sicher bereitstehen.

Je nach Dauer der Zinsbindung haben Kreditnehmer bei einer geplanten Umschuldung mehrere Möglichkeiten und Alternativen:

Dauer der ZinsbindungMöglichkeiten
> 10 Jahremit Frist von 6 Monaten kündigen und umschulden
> 5 Jahrevorzeitige Umschuldung wenig sinnvoll, da sehr teuer
> 1 Jahr und < 5 Jahreaktuell günstigen Bauzins per Forward-Darlehen für künftiges Darlehen sichern
< 1 JahrProlongation (Verlängerung) bei der Hausbank vereinbaren oder Umschuldung mit Vorfälligkeitsentschädigung durch Fremdbank

Tipp: Lesen Sie zuerst in Ihrem bestehenden Kreditvertrag nach, ob und wann eine Pönale bei vorzeitiger Kündigung fällig wird. Eine solche Vertragsstrafe – bei Immobilienfinanzierungen meist Vorfälligkeitsentschädigung genannt – kostet durchschnittlich zwischen ein und fünf Prozent vom Restschuldbetrag. Bei Verträgen, die ab dem 11.6.2010 abgeschlossen wurden, beträgt diese maximal 1 %. Verlangen Sie weiters unbedingt von Ihrer neuen Bank einen Kreditkosten-Voranschlag – dieser steht Ihnen laut Verbraucherkreditgesetz als Kreditwerber zu.

Immobiliendarlehen: Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?

Eine Umschuldung macht kurz gesagt immer Sinn, wenn für Sie dadurch Ihr Baukredit günstiger wird oder Sie durch die Umschuldung zusätzliche Sicherheiten erlangen.

Sondertilgungen zur Bonitätsverbesserung nutzen

geldscheine-münzenDabei gibt es im Laufe einer Kreditrückzahlung taktisch vorteilhafte Zeiten für eine Umschuldung – beispielsweise, wenn Sie aufgrund einer Erbschaft, einer ausgezahlten Versicherung, einer Abfindung oder aus anderen Gründen zusätzliches Geld erhalten. Dieses lässt sich bei einer Umschuldung für große Sondertilgungen oder Bonitätsaufwertungen nutzen und bring Ihnen den entscheidenden Zinsvorteil beim Neukredit.

Tipp: Bei einer großen Sondertilgung steht am Ende ein kleinerer Kredit einer größeren Sicherheit gegenüber. Für die Bank reduziert sich das Risiko und sie kann einen günstigeren Zinssatz anbieten.

Historisch niedriges Zinsumfeld nutzen

Ist das allgemeine Zinsniveau seit Aufnahme Ihres Immobilienkredits stark gefallen, ergeben sich deutlich günstigere Finanzierungsmöglichkeiten. Überschlägig gerechnet hat jeder Prozentpunkt Zinsersparnis gerade bei Restschulden von über 100.000 Euro einen großen Effekt. Als Kreditnehmer können Sie dadurch oft vierstellige Beträge pro Jahr an Zinszahlungen einsparen. Jedoch ist die Umschuldung nicht kostenlos – die zu erwartende Zinsersparnis muss also immer einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung sowie weiterer Gebühren gegengerechnet werden.

Tipp: Eine Umschuldung in Niedrigzinszeiten ist bei noch länger laufenden Immobiliendarlehen sehr überlegenswert. Der Zinsvorteil sollte aber so groß sein, dass er auch die damit entstehenden Umschuldungskosten insgesamt übersteigt.

Wann lohnt sich die Umschuldung eines Immobilienkredits?

Sie zahlen monatlich für einen viel zu teuren Immobilienkredit, der aktuell am Markt wesentlich günstiger erhältlich ist? Sind Sie mit Ihren Raten unzufrieden und werden Immobilienkredite zu besseren Konditionen angeboten, ist es höchste Zeit, über eine Umschuldung nachzudenken.

Ob sich umschulden in Sachen Baukredit rentiert oder nicht, können Sie am einfachsten mit einem Umschuldungsrechner berechnen. Grundsätzlich sind aber mehrere Faktoren dafür entscheidend:

Zinsen und monatliche Raten

Die neue monatliche Kreditrate für den Immobilienkredit sollte deutlich unter der bisherigen liegen. Entscheidend hierbei ist der effektive Jahreszins.

Pönalkosten oder Vorfälligkeitsentschädigung

Lösen Sie Ihr Baudarlehen vor Ende der vereinbarten Laufzeit auf, so entsteht für die Bank ein Schaden, da diese mit den zu erwarteten Zinseinnahmen rechnet und arbeitet. Daher fällt bei vorzeitiger Auflösung von Immobilienkrediten meistens eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Speziell wenn es sich um Fixzinskredite handelt enthalten die Kreditverträge solche Klauseln.

Die gute Nachricht: Meist bewegt sich die Höhe um 1 % der offenen Finanzierungssumme – bei Baukrediten die vor dem 11.06.2010 abgeschlossen wurden, kann diese auch höher liegen. Das lässt sich in den allermeisten Fällen mit einem günstigen Baukredit einsparen.

In der Regel kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach diesem Schema berechnet werden

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

BerechnungBeträge
Zinsverschlechterungsschaden 
÷ Risikoersparnis der Bankoft zwischen 0,01 bis 0,06 %
÷ Verwaltungskostenersparnis der Bank2,00 bis 5,00 € je Buchungsvorgang
+ Bearbeitungsentgeltje nach Bank zwischen 100 bis 300 €
= Vorfälligkeitsentschädigung

Mögliche Nebenkosten

Ein Umschuldungskredit ist nichts anderes als ein neuer Kredit mit neuer Besicherung. Daher, fallen auch ein Großteil der Nebenkosten erneut an. Das sind vor allem die Pfandrechtseintragung ins Grundbuch und die Bearbeitungsgebühren bei der Bank sowie Notarkosten. Auch diese gilt es unbedingt bei der Umschuldung mit einzuplanen.

Je kürzer die offene Kreditlaufzeit, desto geringer die Ersparnis

Haben Sie bereits einen großen Teil Ihrer Baufinanzierung getilgt, sind nur mehr wenig Zinsen übrig, die man einsparen kann. Diesen Effekt stärkt auch noch die Tatsache, dass zu Beginn eines Kredites in jeder Rate mehr Zinsen stecken. Der Anteil reduziert sich dann Monat für Monat. Ersichtlich ist dies im Tilgungsplan, der Ihrem Kreditvertrag beiliegt oder den Sie von Ihrer Bank erneut anfordern können. Je länger Sie eine Umschuldung hinausschieben, desto weniger lohnt sich diese.

Tipp: Da Immobilienfinanzierungen mit einer Hypothek der Bank ein Höchstmaß an Sicherheit geben, werden diese von Banken gerne vergeben. Dieser Markt in Österreich ist heiß umkämpft, weshalb für Kunden gute Möglichkeiten bestehen, sich günstige Kreditkonditionen zu holen.

Umschuldung nutzen um Kreditkonditionen zu ändern

Abgesehen von den aktuell sehr günstigeren Zinskonditionen bei Baukrediten haben Sie bei einer Umschuldung auch einige Möglichkeiten Ihren Immobilienkredit neu zu gestalten. Beispielsweise können Sie:

  • die Zinsvariante ändern (Fixzins oder variabler Zinssatz)
  • eine zusätzliche Kreditabsicherung vereinbaren (Zinscap)
  • Ihre Bonität neu bewerten lassen und zusätzlich Zinsen einsparen
  • die Grenzen für Sondertilgungen neu festlegen
  • ein neues Kreditinstitut mit deutlich besseren Konditionen wählen
  • im Zuge der Umschuldung eine größere Sondertilgung vornehmen, die sonst mit höheren Kosten verbunden wäre

Mit einer Umschuldung kann Ihre Baufinanzierung also vollkommen neu aufgestellt werden. Die maßgeschneiderte Kombination aus neuer Laufzeit und Kredithöhe, fixer oder variabler Verzinsung und weiterer Parameter birgt hohes Einsparungspotenzial. Das Ziel ist, alle Verbindlichkeiten mit dem neuen Kredit abzudecken. Die Szenarien steigender sowie gleichbleibender Zinsen sollten dabei unbedingt berücksichtigt werden. Die bloße Kenntnis der Nominalzinsen reicht dafür nicht aus.

 

Nachteile einer Umschuldung

Wegen der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kann eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindungsfrist gerade bei hoher Restschuld für Sie als Kreditnehmer auch zum Verlustgeschäft werden. Eine Umschuldung außerhalb der Zinsbindung ist beim bisherigen Kreditinstitut in der Regel günstiger als die Neukreditaufnahme bei einer anderen Bank, denn hier fallen üblicherweise nur die Bearbeitungsgebühren für die entsprechende Vertragsumstellung an.

Entscheiden Sie sich für einen neuen Baufinanzierer, müssen Sie nicht nur die entstehenden Kosten für die Altvertragsauflösung tragen. Es fallen auch Spesen für die Bearbeitung des Neukreditantrages sowie einer erneuten Beurkundung des Darlehens an. Als weiterer Zusatzposten kann mit 1,2 Prozent der Eintragungssumme die Pfandrechtseintragung anfallen. Diese lässt sich jedoch mit der sogenannten Forderungseinlösung umgehen.

Besonders teuer kann der Wechsel dann werden, wenn die Darlehensbewilligung der neuen Bank vom Abschluss einer Restschuldversicherung abhängig gemacht wird. Diese führt oft zu erheblichen Mehrkosten beim Hauskredit bzw. Wohnungskredit.

Umschuldung einer Immobilienfinanzierung – wie geht man vor?

Generell sollten die Schritte einer Umschuldung immer rechtzeitig zusammen mit der Bank abgeklärt werden. Hier gilt es wesentliche Punkte des aktuellen Immobilienkredits zu überprüfen:

  • Welche Restschuld verbleibt aktuell beim Baukredit?
  • Wo ist was für eine Umschuldung im Kreditvertrag geregelt?
  • Welche Fristen müssen für die Ablösung des alten Darlehens eingehalten werden?
  • Wird bei Kündigung eine Entschädigungszahlung schlagend und in welcher Höhe?
  • Welcher Kreditbetrag ist nötig, damit die Finanzierung nach der Umschuldung gewährleistet ist?

Sind diese Punkte geklärt, können Sie anschließend die weiteren Schritte zur Umschuldung angehen. Hierzu verfahren Sie wie folgt:

  • Mehrere Angebote einholen, Konditionen miteinander vergleichen und die persönlich beste Offerte auswählen.
  • Mit den Daten aus dem alten Baudarlehen (Tilgungsplan) die mögliche Ersparnis berechnen.
  • Die wichtigsten Kreditdaten (effektiver Jahreszins, sonstige Konditionen) abklären und von der neuen Bank bestätigen lassen.
  • Bestehenden Kreditvertrag erst kündigen, wenn eine bessere alternative Finanzierung abgesichert ist.
  • Gegebenenfalls weitere Beratung vom Kreditprofi einfordern.

Die endgültige Abwicklung der Umschuldung läuft anschließend unter der Regie Ihres neuen Kreditgebers.

Immobilienkredit umschulden leicht gemacht: jetzt aktuelle Top-Zinsen anfragen

Sie können dutzende Banktermine absolvieren – oder einfach einen kostenlosen Umschuldungsrechner für Österreich nutzen. Hier vergleichen Sie mit wenigen Klicks alle Angebote und finden so rasch den günstigsten Umschuldungskredit für die neue Baufinanzierung.

Sparen Sie sich also Zeit und Mühe für die Umschuldung. Unser Rechner zeigt Ihnen Immobilienkredite von über 80 Banken in Österreich für Hausbau und Wohnungskauf im Vergleich. Finden Sie mit unserem Finanzierungsrechner heraus, wie hoch ihre monatliche Kreditrate für den Hypothekarkredit maximal sein darf und wo Sie die günstigsten Zinsen erhalten.

Umschuldungsrechner für Österreich

Jetzt Ersparnis durch Umschuldung berechnen und die günstigsten Kreditzinsen und besten Konditionen zur Umschuldung anfragen. Der Ablauf Ihrer Finanzierungsanfrage ist in wenigen Schritten erledigt.

Aktuelle Kreditzinsen: Der Zinssatz in diesem Rechner ist frei einstellbar. Bei bester Bonität sind bis zu 0,69 % p.a. eff. für variable Zinsen und 1,01 % p.a. eff. mit 10 Jahre Fix-Zins möglich.

UMSCHULDUNGSRECHNER
Aktueller Kredit
Kreditrestbetrag
EUR
0
1.000.000
Aktuelle Rate
EUR
0
5.000
Umschuldung
Restlaufzeit
in Monaten
Monate
12
480
Laufzeit neuer Kredit in Monaten
Monate
12
480
Zinssatz neuer Kredit
%
0,5
5
NEUE RATE
EUR
Kreditsumme
123.456
EUR
monatliche Ersparnis
– 240,72
EUR
Gesamtdifferenz
Ersparnis
– 57.773
EUR
ZUR FINANZIERUNGSANFRAGE
Repräsentatives Rechenbeispiel
Kreditvertrag mit einem Kreditbetrag von EUR 200.000,- besichert mit einer Hypothek Laufzeit 30 Jahre | Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99

Gesamtkreditbetrag (tatsächlicher Auszahlungsbetrag) EUR 192.227,-
Kreditlaufzeit 30 Jahre = 360 Monate
Sollzinssatz 1,125 % p.a.*)
Bearbeitungsspesen EUR 6.000,- **)
Grundbucheintragungsgebühr EUR 2.880,- ***)
Monatliche Kreditrate EUR 656,25
Effektiver Jahreszinssatz 1,400%
Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99

*) Kondition: abhängig von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung.
**) Einmalig 3% vom Kreditnominale.
***) Einmalige Gebühr: 1,2% vom Kreditnominale zzgl. 20% Nebengebührensicherung. Der Kreditvertrag ist durch ein grundbücherliches Pfandrecht zu besichern. Stand: 1. November 2017

Der Zinssatz für die individuellen Finanzierungsprojekte von mehr als 50% der Realfinanz Kunden läge unter Berücksichtigung der zu Grunde liegenden Sollzinsbindung und Annahmen aktuell bei 1,125% p.a. Sollzinssatz bzw. 1,400% p.a. effektiver Jahreszinssatz. Die Ermittlung des effektiven Jahreszinssatzes erfolgte mit folgenden Parametern: Rückzahlung in 360 monatlichen Pauschalraten; 3% Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung des nominalen Kreditbetrages; Grundbuchseintragungsgebühr 1,2% vom Kreditnominale zzgl. Nebengebührensicherstellung, Schätzgebühr EUR 399,00; Beurkundungsgebühr EUR 450,00 (gibt es eigentlich fast nirgendwo mehr); Legitimationsentgelt EUR 90,00; Abfrage KSV und GB Auszug je € 28,00. Sämtliche Werte in der Berechnung verstehen sich als unverbindliche Richtwerte und sind von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung abhängig.
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