Die Umschuldung einer Baufinanzierung ist dann sinnvoll, wenn der aktuelle Zins deutlich günstiger ist als der ursprünglich vereinbarte Zinssatz – oder man mit deutlich höheren Zinsen in der Zukunft rechnet.
Kreditnehmern bietet sich durch die Umschuldung des Haus- oder Wohnungs-Kredits die Chance auf langfristig günstigere Kredit-Kosten durch niedrigere Zinsen sowie bessere Vertragsbedingungen.
Immobilienkredit umschulden – Das Wichtigste in Kürze
- In der Regel gibt es mehrere Wege, die Umschuldung eines Baukredits durchzuführen. Welche die geeignete ist, sollte man vorab genau klären.
- Oft ist eine Umschuldung trotz Niedrigzinsumfeld erst dann sinnvoll, wenn die Zinsbindung ausläuft und der Nachfolgekredit auch nach den Umschuldungskosten deutlich günstiger ist.
- Bei einer Umschuldung haben Banken in einigen Fällen einen gesetzlichen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann Kreditumschuldungen zusätzlich verteuern.
- Oft gibt es in Verträgen Fristen, die eingehalten werden müssen um einen Kredit vorzeitig zurückzahlen oder wechseln zu können – Unbedingt im Vertrag nachsehen.
- Per Umschuldungs-Rechner lässt sich ein passender Neukredit für die Umschuldung rasch finden und sehr viel Geld sparen. Der auf dieser Seite vorgestellte Kreditvermittler ist für Kreditnehmer absolut kostenfrei!
Die Zinsen für Immobilienkredite waren jetzt sehr lange auf einem extrem niedrigen Niveau und zeitweise sogar negativ. Doch nach und nach steigen die Leitzinsen der EZB wieder an und noch ist kein Ende in Sicht.
Wer einen variablen Kredit hat oder wessen Fixzinsbindung demnächst ausläuft, der sollte sich dringend die Frage stellen, ob die Kreditrate auch mit 2-3 % mehr Zinsen noch leistbar ist.
Die USA sind hier schon ca. 3 % weiter, was Zinsen für Immokredite angeht. Es ist also nicht unwahrscheinlich, dass Europa hier nachziehen wird. Obwohl es schon einige Zinserhöhungen gab, wird die EZB vermutlich die Zinsen noch weiter anheben.
Wer sich hier vor einer existenzbedrohenden Situation absichern möchte, sollte sich dringend über die Möglichkeiten einer Umschuldung informieren. Entweder man wechselt bei der eigenen Bank von einem variablen Kredit auf einen Kredit mit Zinsbindung – oder man nutzt die Chance gleich, einen noch günstigeren neuen Anbieter zu finden.
Wichtig: Ob Kredit-Umschuldung bei der gleichen Bank oder neuer Immobilienkredit durch ein anderes Institut: Nicht immer rechnet sich die Umschuldung, denn die vorzeitige Ablösung kann auch hohe Kosten verursachen. Als Kreditnehmer müssen Sie daher vor Kündigung des Altvertrages die jeweiligen Kündigungsvereinbarungen der Kreditvertragsbedingungen sorgfältig prüfen.
Zinsen in den USA als Vorbote für Kreditzinsen in Österreich
Wenn es um die Politik der Notenbanken geht, ist die FED in den USA meist der Vorreiter und andere Notenbanken wie z.B. die EZB folgen dann ein paar Monate später. So war es 2008 bei der Finanzkrise und 2020 nach Covid.
Auch die Maßnahmen zur Inflationsbekämpfung 2022 / 2023 durch steigende Leitzinsen werden wieder von den USA angeführt. Es gibt also gute Gründe anzunehmen, dass auch in der Eurozone bald wieder 5 oder sogar 6 Prozent Zinsen für Immobilienkredite bezahlt werden müssen!
Umschuldungsvarianten bei der Baufinanzierung
Eine Umschuldung bestehender Immobilienkredite ist grundsätzlich in folgenden drei Formen möglich:
- Per Forward-Darlehen (Voraus-Darlehen)
- Als Neukredit während einer laufenden Zinsbindungsfrist
- Per Neukredit als Anschlussfinanzierung nach Ablauf einer Zinsbindungsfrist
Forward Darlehen (Voraus-Darlehen)
Das Forward-Darlehen bietet die Möglichkeit, schon vor Ablauf der Zinsbindung die aktuellen Kreditkonditionen für die nächste Finanzierungsrunde einzufrieren. Durch das Forward-Darlehen sichern Sie sich als Kreditnehmer also im Voraus und dauerhaft günstige Kreditzinskonditionen für die Zeit nach der Zinsbindung.
Neukredit
Eine Umschuldung der Baufinanzierung kann auch während der vertraglich vereinbarten Zinsbindungslaufzeit erfolgen. Das ist aber in der Regel mit Kosten für den Kreditnehmer verbunden, die den Vorteil eines günstigen Neudarlehens zum Teil deutlich schmälern.
Anschlussfinanzierung
Schließlich ist die Umschuldung auch nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich, wenn die Konditionen für den Umschuldungskredit vorteilhafter sein sollten als eine Kreditverlängerung des laufenden Immobiliendarlehns.
Weitere Möglichkeiten um das aktuelle Immobiliendarlehen zu optimieren
Neben den drei erwähnten Umschuldungsvarianten gibt es weitere Möglichkeiten, die sich auch bei einem Immobiliendarlehen rechnen können:
- Umwandlung eines kurzfristigen Baukredits in ein langfristiges Darlehen
- Umwandlung eines variablen Zinssatzes in einen Fixzinskredit
- Umwandlung eines Fixzinskredites in einen variablen Kredit
- Umschichtung von Bauspardarlehen zum Hypothekarkredit und umgekehrt
Wann kann ein Baukredit umgeschuldet werden?
Wer sich für eine Umschuldung seines Immobilienkredits interessiert, sollte unbedingt auf damit zusammenhängende Kündigungsfristen achten. In der Regel können Sie als Kreditnehmer die Baufinanzierung unter drei Bedingungen umschulden:
Vorzeitig
Vorzeitig, wenn ein berechtigtes Interesse besteht: Bei berechtigtem Interesse haben Sie jederzeit ein Kündigungsrecht vor Ablauf der Zinsbindung. Bedingung: Nach dem Erhalt des vollständigen Kreditbetrags müssen sechs Monate vergangen sein. Als berechtigtes Interesse gilt etwa der Verkauf der finanzierten Immobilie. Falls der Darlehenszins fix vereinbart war, wird eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig.
Wichtig: Wurde für das Baudarlehen ein variabler Zinssatz vereinbart, ist in der Regel eine kostenfreie Kündigung mit einer dreimonatigen Frist möglich.
Nach 10 Jahren
Grundsätzlich nach Ablauf von zehn Jahren: Läuft der Baukredit bereits mehr als zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung, können Sie als Darlehensnehmer mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist umschulden.
Wichtig: In diesem Fall bleibt Ihnen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung meist erspart.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
Regulär nach Ablauf der vertraglichen Zinsbindungsfrist: Läuft die Zinsbindung beim Immobilienkredit ab, müssen Sie als Kreditnehmer entweder das Darlehen vollständig zurückzahlen, oder Sie vereinbaren eine Anschlussfinanzierung mit der Bank. Hier lohnt sich vielfach ein Bankwechsel mit neuer günstiger Finanzierung bei einem anderen Kreditinstitut.
Wichtig: Ihre Anschlussfinanzierung sollten Sie rechtzeitig planen. Mit Ablauf des alten Kreditvertrages ist bei der Umschuldung die fällige Restschuld an die bisherige Bank zu zahlen. Spätestens dann sollte das Geld sicher bereitstehen.
Je nach Dauer der Zinsbindung haben Kreditnehmer bei einer geplanten Umschuldung mehrere Möglichkeiten und Alternativen:
| Dauer der Zinsbindung | Möglichkeiten |
| > 10 Jahre | Mit Frist von 6 Monaten kündigen und umschulden |
| > 5 Jahre | Vorzeitige Umschuldung kann teuer werden, wenn im Vertrag keine Optionen für vorzeitige Rückzahlung / Umschuldung vereinbart wurden. Unbedingt vorab den Kreditvertrag prüfen! |
| > 1 Jahr und < 5 Jahre | Aktuell günstigen Bauzins per Forward-Darlehen für künftiges Darlehen sichern |
| < 1 Jahr | Prolongation (Verlängerung) bei der Hausbank vereinbaren oder Umschuldung mit Vorfälligkeitsentschädigung durch Fremdbank |
Tipp: Lesen Sie zuerst in Ihrem bestehenden Kreditvertrag nach, ob und wann eine Pönale bei vorzeitiger Kündigung fällig wird. Eine solche Vertragsstrafe – bei Immobilienfinanzierungen überwiegend Vorfälligkeitsentschädigung genannt – kostet durchschnittlich zwischen ein und fünf Prozent vom Restschuldbetrag. Bei Verträgen, die ab dem 11.6.2010 abgeschlossen wurden, beträgt diese maximal 1 %. Verlangen Sie weiters unbedingt von Ihrer neuen Bank einen Kreditkosten-Voranschlag – dieser steht Ihnen laut Verbraucherkreditgesetz als Kreditwerber zu.
Immobiliendarlehen: Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?
Eine Umschuldung macht kurz gesagt immer Sinn, wenn für Sie dadurch Ihr Baukredit günstiger wird oder Sie durch die Umschuldung zusätzliche Sicherheiten erlangen – sich also vor deutlich steigenden Zinsen absichern.
Sondertilgungen zur Bonitätsverbesserung nutzen
Dabei gibt es im Laufe einer Kreditrückzahlung taktisch vorteilhafte Zeiten für eine Umschuldung – beispielsweise, wenn Sie aufgrund einer Erbschaft, einer ausgezahlten Versicherung, einer Abfindung oder aus anderen Gründen zusätzliches Geld erhalten. Dieses lässt sich bei einer Umschuldung für große Sondertilgungen oder Bonitätsaufwertungen nutzen und bring Ihnen den entscheidenden Zinsvorteil beim Neukredit.
Tipp: Bei einer großen Sondertilgung steht am Ende ein kleinerer Kredit einer größeren Sicherheit gegenüber. Für die Bank reduziert sich das Risiko und sie kann einen günstigeren Zinssatz anbieten.
Historisch niedriges Zinsumfeld nutzen
Ist das allgemeine Zinsniveau seit Aufnahme Ihres Immobilienkredits stark gefallen, ergeben sich deutlich günstigere Finanzierungsmöglichkeiten. Überschlägig gerechnet hat jeder Prozentpunkt Zinsersparnis gerade bei Restschulden von über 100.000 Euro einen großen Effekt. Als Kreditnehmer können Sie dadurch oft vierstellige Beträge pro Jahr an Zinszahlungen einsparen. Jedoch ist die Umschuldung nicht kostenlos – die zu erwartende Zinsersparnis muss also immer einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung sowie weiterer Gebühren gegengerechnet werden.
Selbst wenn die Zinsen nun langsam wieder ansteigen, sind sie historisch betrachtet immer noch sehr niedrig – zum aktuellen Stand. Das kann sich aber monatlich ändern, deshalb sollte man seine Entscheidung lieber früher als später fällen.
Tipp: Eine Umschuldung in Niedrigzinszeiten ist bei noch länger laufenden Immobiliendarlehen sehr überlegenswert. Der Zinsvorteil sollte aber so groß sein, dass er auch die damit entstehenden Umschuldungskosten insgesamt übersteigt.
Wann lohnt sich die Umschuldung eines Immobilienkredits?
Sie zahlen monatlich für einen viel zu teuren Immobilienkredit, der aktuell am Markt wesentlich günstiger erhältlich ist? Sind Sie mit Ihren Raten unzufrieden und werden Immobilienkredite zu besseren Konditionen angeboten, ist es höchste Zeit, über eine Umschuldung nachzudenken.
Ob sich Umschulden in Hinblick auf Baukredite rentiert oder nicht, können Sie am einfachsten mit einem Umschuldungsrechner berechnen. Grundsätzlich sind aber mehrere Faktoren dafür entscheidend:
Zinsen und monatliche Raten
Die neue monatliche Kreditrate für den Immobilienkredit sollte deutlich unter der bisherigen liegen. Entscheidend hierbei ist der effektive Jahreszins.
Pönalkosten oder Vorfälligkeitsentschädigung
Lösen Sie Ihr Baudarlehen vor Ende der vereinbarten Laufzeit auf, so entsteht für die Bank ein Schaden, da diese mit den zu erwarteten Zinseinnahmen rechnet und arbeitet. Daher fällt bei vorzeitiger Auflösung von Immobilienkrediten meistens eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Speziell wenn es sich um Fixzinskredite handelt enthalten die Kreditverträge solche Klauseln.
Die gute Nachricht: Meist bewegt sich die Höhe um 1 % der offenen Finanzierungssumme – bei Baukrediten die vor dem 11.06.2010 abgeschlossen wurden, kann diese auch höher liegen. Das lässt sich in den allermeisten Fällen mit einem günstigen Baukredit einsparen.
In der Regel kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach diesem Schema berechnet werden
Vorfälligkeitsentschädigung berechnen
| Berechnung | Beträge |
| Zinsverschlechterungsschaden | |
| ÷ Risikoersparnis der Bank | oft zwischen 0,01 bis 0,06 % |
| ÷ Verwaltungskostenersparnis der Bank | 2,00 bis 5,00 € je Buchungsvorgang |
| + Bearbeitungsentgelt | je nach Bank zwischen 100 bis 300 € |
| = Vorfälligkeitsentschädigung | |
Mögliche Nebenkosten
Ein Umschuldungskredit ist nichts anderes als ein neuer Kredit mit neuer Besicherung. Daher, fallen auch ein Großteil der Nebenkosten erneut an. Das sind vor allem die Pfandrechtseintragung ins Grundbuch und die Bearbeitungsgebühren bei der Bank sowie Notarkosten. Auch diese gilt es unbedingt bei der Umschuldung mit einzuplanen.
Je kürzer die offene Kreditlaufzeit, desto geringer die Ersparnis
Haben Sie bereits einen großen Teil Ihrer Baufinanzierung getilgt, sind nur mehr wenig Zinsen übrig, die man einsparen kann. Diesen Effekt stärkt auch noch die Tatsache, dass zu Beginn eines Kredites in jeder Rate mehr Zinsen stecken. Der Anteil reduziert sich dann Monat für Monat. Ersichtlich ist dies im Tilgungsplan, der Ihrem Kreditvertrag beiliegt oder den Sie von Ihrer Bank erneut anfordern können. Je länger Sie eine Umschuldung hinausschieben, desto weniger lohnt sich diese.
Tipp: Da Immobilienfinanzierungen mit einer Hypothek der Bank ein Höchstmaß an Sicherheit geben, werden diese von Banken gerne vergeben. Dieser Markt in Österreich ist heiß umkämpft, weshalb für Kunden gute Möglichkeiten bestehen, sich günstige Kreditkonditionen zu holen.
Umschuldung nutzen um Kreditkonditionen zu ändern
Abgesehen von den aktuell sehr günstigeren Zinskonditionen bei Baukrediten haben Sie bei einer Umschuldung auch einige Möglichkeiten Ihren Immobilienkredit neu zu gestalten. Beispielsweise können Sie:
- die Zinsvariante ändern (Fixzins oder variabler Zinssatz)
- eine zusätzliche Kreditabsicherung vereinbaren (Zinscap)
- Ihre Bonität neu bewerten lassen und zusätzlich Zinsen einsparen
- die Grenzen für Sondertilgungen neu festlegen
- ein neues Kreditinstitut mit deutlich besseren Konditionen wählen
- im Zuge der Umschuldung eine größere Sondertilgung vornehmen, die sonst mit höheren Kosten verbunden wäre
Mit einer Umschuldung kann Ihre Baufinanzierung also vollkommen neu aufgestellt werden. Die maßgeschneiderte Kombination aus neuer Laufzeit und Kredithöhe, fixer oder variabler Verzinsung und weiterer Parameter birgt hohes Einsparungspotenzial. Das Ziel ist, alle Verbindlichkeiten mit dem neuen Kredit abzudecken. Die Szenarien steigender sowie gleichbleibender Zinsen sollten dabei unbedingt berücksichtigt werden. Die bloße Kenntnis der Nominalzinsen reicht dafür nicht aus.
Nachteile einer Umschuldung
Wegen der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kann eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindungsfrist gerade bei hoher Restschuld für Sie als Kreditnehmer auch zum Verlustgeschäft werden. Eine Umschuldung außerhalb der Zinsbindung ist beim bisherigen Kreditinstitut in der Regel günstiger als die Neukreditaufnahme bei einer anderen Bank, denn hier fallen üblicherweise nur die Bearbeitungsgebühren für die entsprechende Vertragsumstellung an.
Entscheiden Sie sich für einen neuen Baufinanzierer, müssen Sie nicht nur die entstehenden Kosten für die Altvertragsauflösung tragen. Es fallen auch Spesen für die Bearbeitung des Neukreditantrages sowie einer erneuten Beurkundung des Darlehens an. Als weiterer Zusatzposten kann mit 1,2 Prozent der Eintragungssumme die Pfandrechtseintragung anfallen. Diese lässt sich jedoch mit der sogenannten Forderungseinlösung umgehen.
Besonders teuer kann der Wechsel dann werden, wenn die Darlehensbewilligung der neuen Bank vom Abschluss einer Restschuldversicherung abhängig gemacht wird. Diese führt oft zu erheblichen Mehrkosten beim Hauskredit bzw. Wohnungskredit.
Umschuldung einer Immobilienfinanzierung – wie geht man vor?
Generell sollten die Schritte einer Umschuldung immer rechtzeitig zusammen mit der Bank abgeklärt werden. Hier gilt es wesentliche Punkte des aktuellen Immobilienkredits zu überprüfen:
- Welche Restschuld verbleibt aktuell beim Baukredit?
- Wo ist was für eine Umschuldung im Kreditvertrag geregelt?
- Welche Fristen müssen für die Ablösung des alten Darlehens eingehalten werden?
- Wird bei Kündigung eine Entschädigungszahlung schlagend und in welcher Höhe?
- Welcher Kreditbetrag ist nötig, damit die Finanzierung nach der Umschuldung gewährleistet ist?
Sind diese Punkte geklärt, können Sie anschließend die weiteren Schritte zur Umschuldung angehen. Hierzu verfahren Sie wie folgt:
- Mehrere Angebote einholen, Konditionen miteinander vergleichen und die persönlich beste Offerte auswählen.
- Mit den Daten aus dem alten Baudarlehen (Tilgungsplan) die mögliche Ersparnis berechnen.
- Die wichtigsten Kreditdaten (effektiver Jahreszins, sonstige Konditionen) abklären und von der neuen Bank bestätigen lassen.
- Bestehenden Kreditvertrag erst kündigen, wenn eine bessere alternative Finanzierung abgesichert ist.
- Gegebenenfalls weitere Beratung vom Kreditprofi einfordern.
Die endgültige Abwicklung der Umschuldung läuft anschließend unter der Regie Ihres neuen Kreditgebers.
Immobilienkredit umschulden leicht gemacht: jetzt aktuelle Top-Zinsen anfragen
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Tragen Sie hier Ihre Restlaufzeit, den offenen Kreditbetrag und die monatliche Rate aus dem Kreditvergleich weiter oben für die gewünschte Zinsbindung ein.
Zum Vergleich tragen Sie die aktuellen Zinsen in den USA ein, die vielleicht auch bald in Österreich anfallen. Für 15-Jahre gebunden wären das z.B. 6,23 % (Stand 20. Oktober 2022).
Beispielrechnung:
150.000 € Kreditrestbetrag, 20 Jahre (240 Monate). Aktuelle Rate 700 €. Wenn der Zinssatz hier nur auf 5 % steigt, würde die Monatsrate schon um 353 € ansteigen. Die Gesamtkosten für den Kredit über die Laufzeit sogar um 84.700 €!
Gesamtkreditbetrag (tatsächlicher Auszahlungsbetrag) EUR 192.227,-
Kreditlaufzeit 30 Jahre = 360 Monate
Sollzinssatz 1,125 % p.a.*)
Bearbeitungsspesen EUR 6.000,- **)
Grundbucheintragungsgebühr EUR 2.880,- ***)
Monatliche Kreditrate EUR 656,25
Effektiver Jahreszinssatz 1,400%
Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99
*) Kondition: abhängig von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung.
**) Einmalig 3% vom Kreditnominale.
***) Einmalige Gebühr: 1,2% vom Kreditnominale zzgl. 20% Nebengebührensicherung. Der Kreditvertrag ist durch ein grundbücherliches Pfandrecht zu besichern. Stand: 1. November 2017
Der Zinssatz für die individuellen Finanzierungsprojekte von mehr als 50% der Realfinanz Kunden läge unter Berücksichtigung der zu Grunde liegenden Sollzinsbindung und Annahmen aktuell bei 1,125% p.a. Sollzinssatz bzw. 1,400% p.a. effektiver Jahreszinssatz. Die Ermittlung des effektiven Jahreszinssatzes erfolgte mit folgenden Parametern: Rückzahlung in 360 monatlichen Pauschalraten; 3% Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung des nominalen Kreditbetrages; Grundbuchseintragungsgebühr 1,2% vom Kreditnominale zzgl. Nebengebührensicherstellung, Schätzgebühr EUR 399,00; Beurkundungsgebühr EUR 450,00 (gibt es eigentlich fast nirgendwo mehr); Legitimationsentgelt EUR 90,00; Abfrage KSV und GB Auszug je € 28,00. Sämtliche Werte in der Berechnung verstehen sich als unverbindliche Richtwerte und sind von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung abhängig.
