Das eigene Haus zu bauen, ist für viele Menschen das Lebensziel schlechthin. Besonders in Zeiten niedriger Zinsen scheint der Traum greifbarer denn je. Wer seine Baufinanzierung allerdings unzureichend plant, landet schnell in der Schuldenfalle. Besonders die Baunebenkosten und außerplanmäßige Ausgaben während der Bauphase erhöhen den Finanzierungsbedarf. Wir stellen Ihnen daher die 9 größten Kostenfallen vor.
Nebenkosten beim Grundstückskauf
Schon beim Erwerb des Grundstücks fallen Kosten an, die bei der Baufinanzierung oftmals außer Acht gelassen werden. Die Grunderwerbssteuer von 3,5 % muss auf den Grundstückspreis addiert werden. Auch eine mögliche Maklerprovision von bis zu 3,6 % kann fällig werden. Zusätzlich müssen Bauherren einen Notar beauftragen, der die Eintragung der Grundschuld übernimmt und dafür rund 1,5 % des Grundstückswerts verlangt.
Versteckte Kosten bei der Bauvorbereitung
Noch lange bevor der eigentliche Bau beginnt, fallen bereits viele Kostenpunkte an. Die Baugenehmigung an sich kostet etwa bereits ein kleines Entgelt. Besonders die sogenannte Grundstücksfreimachung kann Bauherren teuer zu stehen kommen. Sind etwa Bäume oder andere Störfaktoren auf dem Grundstück, müssen diese entfernt werden. Die Kosten trägt immer der Bauherr.
Zusätzlich kann es ratsam sein, ein Bodengutachten erstellen zu lassen. Dieses gibt Auskunft über eventuell nötige Erdarbeiten und kostet schnell mehrere hundert Euro. Darüber hinaus fallen Gebühren für Vermessungsleistungen an. Höhenvermessung, Erstellung von Lageplänen und die Vermessung des Gebäudes kosten ebenfalls einige hundert Euro.
Anschlusskosten: Strom, Wasser und Kanal
Die genaue Höhe der Erschließungs- und Anschlusskosten hängt vom Bauplatz ab. In einigen Fällen müssen Bauherren mehrere tausend Euro bezahlen. Zusätzlich muss beachtet werden, dass auch während der Bauphase Strom und Wasser benötigt wird. Bauherren sollten sich frühzeitig um günstige Angebote bemühen.
Bereitstellungszinsen bei der Baufinanzierung
Bauherren müssen die Bausumme nicht komplett zu Beginn des Bauvorhabens an das Bauunternehmen entrichten. Beim Abschluss der Baufinanzierung wird daher mit der Bank vereinbart, dass die Kreditsumme in mehreren Etappen abgerufen wird. Das Kreditinstitut muss die komplette Kreditsumme dennoch jederzeit bereithalten – ein Verlustgeschäft für die Bank. In der Regel erhebt die Bank für die Bereitstellung des Darlehens für einen gewissen Zeitraum keine Zinsen. Wird die Frist jedoch überschritten, fallen vorher nicht einkalkulierte Bereitstellungszinsen an.
Bauherren sollten daher die Laufzeit der bereitstellungsfreien Zeit des Kredits so lange wie möglich wählen. Trotzdem kann es während der Bauphase zu Verzögerungen kommen, wodurch ein Teil der Kreditsumme dann später abgerufen wird, als ursprünglich geplant.
Versicherung während der Bauzeit
Wenn es endlich mit dem Bau des Eigenheims losgeht, fallen vor allem für die Sicherheit der Baustelle Nebenkosten an. Bauherren müssen sich um entsprechende Versicherungen kümmern, die im Schadensfall haften. Dazu zählen etwa
- Rohbauversicherung
- Baufertigstellungsversicherung
- Versicherung für Bauhelfer
- Bauherrenpflichtversicherung
- Bauleistungsversicherung
Verstecke Baukosten durch Eigenleistung
Viele Bauherren kalkulieren gewisse Eigenleistungen bei der Baufinanzierung mit ein. Dadurch sollen erhebliche Kosten gespart werden. In der Praxis zeigt sich allerdings immer wieder, dass Eigenleistungen deutlich geringere Einsparungen erbringen, als oftmals angenommen. Der Grund hierfür ist, dass sich die Bauzeit durch Eigenleistungen erhöht. Kompetente Handwerker können viele Arbeiten deutlich schneller erledigen als der Bauherr selbst.
Zudem gewährt ein Handwerker, dass die Arbeiten ordnungsgemäß und ohne Mängel erledigt werden. Kommt es im Zuge von Eigenleistungen zu Fehlern, müssen diese selbst bereinigt werden.
Unerwartete Kosten während der Bauzeit
Bauvorhaben werden von professionellen Architekten und Bauunternehmern geplant. Der Bau eines Hauses ist aber so komplex und vielschichtig, dass während der Bauphase unvorhergesehene Arbeiten durchgeführt werden müssen. Zudem kann es vorkommen, dass einige Arbeiten mehr Zeit in Anspruch nehmen als gedacht. Die Handwerker müssen dann trotzdem weiter bezahlt werden. Es empfiehlt sich daher, eine gewisse Reserve für Außerplanmäßiges bei der Finanzierung einzukalkulieren.
Nebenkosten bei der Bauabnahme
Versteckte Baukosten entstehen auch im letzten Schritt des Bauvorhabens. Die Bauabnahme ist von zentraler Bedeutung, auch wenn sie gerne allzu unbedacht durchgeführt wird. Bauherren sollten immer einen unabhängigen Sachverständigen mit der Bauabnahme beauftragen. Dieser findet auch kleinere Mängel und kann ein rechtlich einwandfreies Übergabeprotokoll erstellen. Für den Service verlangt er natürlich eine Bezahlung, die bei der Baufinanzierung einkalkuliert werden muss.
Teure Nachfinanzierungen
Alle vorgestellten versteckten Baukosten führen dazu, dass Bauherren das Volumen ihres Baukredits erhöhen müssen. Zu knapp bemessene Baufinanzierungen kommen Kreditnehmer allerdings teuer zu stehen. Geht während der Bauzeit das Geld aus, bringt Bauherren das in eine denkbar schlechte Verhandlungsposition. Die Erhöhung des bestehenden Kredits oder die Aufnahme eines weiteren Darlehens ist immer mit vergleichsweise hohen Zinsen verbunden.
Fazit: Wer richtig plant, kann Nebenkosten beim Hausbau minimieren
Ein Bauvorhaben wird meist teurer als zunächst geplant. Damit keine Finanzierungslücke entsteht, sollten Bauherren alle versteckten Baukosten von der Erschließung des Grundstücks bis zur Bauabnahme einkalkulieren. Aber auch dann können noch unerwartete Ausgaben anfallen. Damit keine teure Nachfinanzierung in Anspruch genommen werden muss, sollte die Kreditsumme von vornherein etwas großzügiger gewählt werden. Grundsätzlich ist es empfehlenswert, beim Hausbau Nebenkosten von 15 bis 20 % einzukalkulieren.
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