Vorsorgewohnung an Kind vermieten? Das sollten Sie beachten!

Die Vorsorgewohnung ist gerade in Zeiten steigender Mieten und nahezu explodierender Wohnungspreise eine attraktive Anlage, mit der für das Alter gespart wird. Natürlich ist es auch möglich, die Vorsorgewohnung an ein eigenes Kind zu vermieten. Das senkt die Rentabilität der Anlage, kann aber Verwaltungsaufwand sparen.

Vorsorgewohnung erst nach Kreditlaufzeit an Kind vermieten

Das Prinzip der Vorsorgewohnung ist denkbar einfach: Sparer kaufen eine Immobilie, finanzieren sie über einen Kredit und zahlen das Darlehen wiederum durch die Mieteinnahmen zurück. Ist der Kredit vollständig getilgt, hat sich ein Vermögenswert in Form der Wohnung angespart. Gleichzeitig kann der Wohnungsinhaber die Kreditraten unter Umständen als Sonderausgaben von der Steuer absetzen, was vor allem Besserverdiener erheblich Einsparungen beschert. Die Mieteinnahmen dienen ab dem Zeitpunkt der Kredittilgung dann als Zusatzrente.

Natürlich muss die Vorsorgewohnung nicht zwangsweise an herkömmliche Mieter vermietet werden. Es ist ebenfalls möglich, die Vorsorgewohnung an ein Kind zu vermieten. Zu beachten gilt es, dass dies möglichst erst nach der vollständigen Kredittilgung erfolgen sollte. Sonst ist das Finanzierungskonzept der Immobilie gestört, denn die eigenen Kinder zahlen in der Regel keine oder nur eine geringere Miete. Die Kredittilgung wird aber natürlich trotzdem fällig.

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Vermietung genau mit dem Kind absprechen

Die Vermietung der Vorsorgewohnung an ein Kind ist mit einem gewissen Risiko verbunden, das vor allem das persönliche Verhältnis betrifft. Schnell kann es zu Unstimmigkeiten bei der Pflege oder baulichen Maßnahmen kommen. Die nachfolgende Checkliste soll dabei helfen, die Vermietung der Vorsorgewohnung an das eigene Kind möglichst genau zu regeln:

• Höhe der Miete
  Die wohl schwierigste Frage ist, ob das eigene Kind Miete zahlen sollte. Studiert das Kind oder befindet es sich in der Ausbildung, wird in der Regel keine Miete verlangt. Wenn die Kinder jedoch schon voll berufstätig sind, möchten sie oft von sich aus Miete bezahlen. Ansonsten kommt sich der Mieter schnell als Bittsteller vor, obwohl er doch eigentlich wirtschaftlich unabhängig sein möchte. Die Miete muss allerdings nicht zwangsweise marktüblich sein, sondern kann natürlich auch darunter angesiedelt werden.
• Nebenkosten
  Die Nebenkosten sollte das Kind – sofern es über ein eigenes Einkommen verfügt – selbst tragen. Schließlich sorgt der Mieter dafür, dass Strom, Gas und Co. verbraucht werden. Selbst wenn das eigene Kind noch studiert, kann es die Nebenkosten ruhig tragen. Es handelt sich ohnehin nur um Beträge zwischen 50 und 150 Euro im Monat, die über einen Nebenjob definitiv finanziert werden können.
• Pflege
  Die Pflege der Vorsorgewohnung ist wichtig, um deren Wert möglichst langfristig zu erhalten. Für größere Renovierungen ist natürlich der Vermieter zuständig, der Werterhalt beginnt aber schon im Kleinen. Dazu zählt vor allem regelmäßiges und gründliches Putzen der Sanitäranlagen sowie der Küche. Vor allem jüngere Kinder neigen tendenzielle dazu, etwas weniger für Ordnung und Sauberkeit zu sorgen. Das Thema gilt es, möglichst vorsichtig und sensibel anzusprechen, andernfalls kann die sachliche Diskussion schnell zu persönlichen Anfeindungen führen.
• Besuche
  Vermieter haben ein Recht darauf, die Wohnung eines Mieters in regelmäßigen Abständen mit vorheriger Ankündigung anzuschauen. Eltern überstrapazieren dieses Recht oft, obwohl das aus gesetzlicher Sicht theoretisch nicht erlaubt ist. Dem Kind sollte unbedingt die nötige Privatsphäre gegeben werden, gerade wenn es sich im Studium befindet und frisch in die erste, „eigene“ Wohnung gezogen ist. Sonst entsteht allzu schnell ein Gefühl der Kontrolle und des Misstrauens, das sich negativ auf das persönliche Verhältnis auswirkt.
• Mietvertrag
  Auch mit dem Kind muss unbedingt ein Mietvertrag geschlossen werden, um die obigen Punkte festzuhalten. So können sich beide Seiten direkt auf das Dokument berufen, ohne dass es zu Streitigkeiten kommt.

Steuerliche Aspekte bei der Vermietung an Verwandte

Neben diesen wirtschaftlichen und persönlichen Überlegungen gilt es, die (steuerliche) Gesetzgebung bei der Vermietung einzuplanen. Das folgende FAQ beantwortet alle wichtigen Fragen hierzu:

Ist eine verbilligte Vermietung an Angehörige überhaupt erlaubt?

Ja, die Höhe der Miete ist Sache des Vermieters. Der regionale Mietspiegel dient lediglich als Orientierungshilfe und darf meist nur nicht stark übertroffen werden. Aber: Es empfiehlt sich, die ortsüblichen Mieten zumindest annähernd zu verlangen. Denn die Vergleichsmiete beinhaltet bereits alle Steuern, Abgaben und Instandhaltungskosten, die auf den Vermieter zukommen. So kann die Vorsorgewohnung an das eigene Kind als Nullgeschäft vermietet werden, ohne dass die Eltern letztlich draufzahlen müssen.

Können die Werbungskosten trotzdem von der Steuer abgesetzt werden?
Dem Gesetzgeber ist es egal, ob es sich beim Mieter um ein Kind oder einen Fremdmieter handelt. Relevant ist jedoch die Höhe der Miete. Nur wenn diese mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete beträgt, können die vollen Werbungskosten geltend gemacht werden.

Spart die Vermietung an Angehörige Steuern?

In der Praxis tut sie das, wenn die Miete geringer ist als bei der Fremdvermietung. Dann müssen logischerweise weniger Steuern bezahlt werden. Unterm Strich sind die Einnahmen aber natürlich unterhalb derer, die bei der Fremdvermietung entstünden.

Wie hoch sind die Steuern bei der Vermietung an Kinder?

Auch hier gilt: Kinder sind vor dem Gesetz normale Mieter. Die Höhe der Abgaben und Betriebskosten bleibt gleich. Steuerliche Vergünstigen gibt es laut VwGH nicht.

Zu beachten gilt es, dass es im Jahr 2012 eine wichtige gesetzliche Veränderung bezüglich der Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder gab. Bis dato waren solche Vermietungen – vor allem im Rahmen des Studiums des Kindes – von der Umsatzsteuer freigestellt. Seit dem Urteil des VwGH und UFS muss die Miete aber ganz normal versteuert werden, wenn sie denn eingefordert wird.

Fazit: Vorsorgewohnung nach Kredittilgung an Kind vermieten

Aus rein gesetzlicher Sicht gibt es keine Gründe, die gegen die Vermietung der Vorsorgewohnung an eigene Kinder sprechen. Lediglich die Miete sollte angemessen hoch sein, damit Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden können. Aus rein wirtschaftlicher Sicht stellt die Vermietung natürlich meist ein Verlustgeschäft dar, weil keine komplett marktüblichen Mieten verlangt werden. Wer damit leben kann, sollte auch für die eigenen Kinder immer einen Mietvertrag aufsetzen und die wichtigsten „Spielregeln“ genau klären. Zusätzlich gilt es zu beachten, die Vermietung an Kinder möglichst erst nach der Abzahlung des Hypothekarkredits in Angriff zu nehmen.

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