In den letzten Jahren haben sich die Rahmenbedingungen für Wohnbaukredite in Österreich erheblich verändert. Steigende Zinsen, eine unsichere Wirtschaftslage und verschärfte Kreditvergaberichtlinien beeinflussen sowohl die Nachfrage als auch das Angebot von Wohnbaufinanzierungen.
Die österreichische Nationalbank befragt dazu regelmäßig Banken in Österreich nach Ihren Erwartungen für das folgende Quartal sowie die Entwicklungen in bestimmten Bereichen wie z.B. der Kreditnachfrage. Hier zeichnet sich ein langsamer Anstieg der Kreditnachfrage für 2025 ab.
Rückgang der Nachfrage nach Wohnbaukrediten seit 2022
Bereits seit dem dritten Quartal 2022 ist ein deutlicher Rückgang der Nachfrage nach Wohnbaukrediten zu verzeichnen. Dieser Trend setzte sich im Jahr 2023 fort und führte zu einem anhaltenden Tiefstand. Für das erste Quartal 2024 erwarten die Banken keine wesentliche Belebung der Nachfrage. Als Hauptgründe für diese Entwicklung gelten:
- Steigende Zinsen: Kredite sind teurer und somit weniger leistbar geworden.
- Hohe Inflation: Die gestiegenen Lebenshaltungskosten belasten die Haushalte zusätzlich.
- Unsichere Wirtschaftslage: Die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit führt zur Zurückhaltung bei größeren Investitionen.
Diese Faktoren machen es für viele potenzielle Kreditnehmer schwierig, die finanziellen Anforderungen für einen Wohnbaukredit zu erfüllen.
Verschärfte Kreditvergaberichtlinien
Parallel zur sinkenden Nachfrage haben die Banken ihre Kreditvergaberichtlinien seit dem dritten Quartal 2022 deutlich verschärft. Dies ist auf eine ungünstigere Risikoeinschätzung sowie auf die im August 2022 in Kraft getretene Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) zurückzuführen. Die KIM-VO legt unter anderem fest:
- Maximale Beleihungsquote: 90 %
- Maximale Schuldendienstquote: 40 %
- Maximale Laufzeit: 35 Jahre
Diese Vorgaben sollen nachhaltige Vergabestandards bei der Finanzierung von Wohnimmobilien sicherstellen, erschweren jedoch für viele Haushalte die Aufnahme eines Kredits.
Ende Juni 2025 läuft die KIM-Verordnung aus – das sollte den Banken wieder mehr Spielraum bei der Kreditvergabe geben.
Auch der Wohnbau Pakt (Wohnbau-Paket der Bundesregierung) bringt mit geförderten Krediten mit Zins-Obergrenzen, der Abschaffung von Nebengebühren und Förderungen für den sozialen Wohnbau die Kreditkosten etwas nach unten.
Anstieg der Zinssätze für Wohnbaukredite geht nur langsam zurück
Die Zinssätze für neu vergebene Wohnbaukredite sind seit Anfang 2022 kontinuierlich gestiegen. So erhöhte sich der durchschnittliche Zinssatz von 1,18 % im Jänner 2022 auf 3,33 % im Jänner 2023. Dieser Anstieg verteuert die Finanzierung von Wohnraum erheblich und trägt zur sinkenden Nachfrage bei.
Trotz einiger Leitzinssenkungen durch die EZB hat sich der EURIBOR – also der Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen – noch kaum nach unten bewegt. Erst wenn hier das Vertrauen der Banken in die Konjunktur und Stabilität des Bankensektors gegeben ist, wird auch dieser Zinssatz stärker nachgeben. Solange Banken noch mit einer hohen Kreditausfallquote rechnen, werden Zinssenkungen der EZB nur zögerlich weitergegeben.
Bei bester Bonität sind laut unserem Hypothekarkredit-Vergleich aktuell Zinssätze von 3,00 % (eff. 3,33) p.a. mit einer Zinsbindung auf 10 Jahre möglich. Beste Bonität vorausgesetzt.
Variable Zinsen für Immobilienkredite basieren meist auf dem 3- oder 6-Monats-Euribor plus einem Aufschlag von 0,80 bis 1,80 % p.a., je nach Bonität.
Bei guter Bonität wären das z.B. 1,30 % Aufschlag auf den 3- Monats-Euribor:
1,30 + 2,641 = 3,941 % p.a. variable Verzinsung.
Sollte die EZB wie geplant ihre Zinsen senken, wäre man 2026 dann günstiger finanziert als durch einen Fixzins-Kredit. Allerdings hat man dann über Jahrzehnte hinweg das Risiko von wieder steigenden Zinsen. Das sollte gut überlegt sein.

Ausblick
Aktuell rechnet man für 2025 mit 4 Leitzins-Senkungen um jeweils 0,25 % durch die EZB. Am Donnerstag, 30. Jänner 2025 soll die erste Zinssenkung verkündet werden. Zusammen mit dem Wegfall der KIM-Verordnung ab Juli 2025 ist das ein Hoffnungszeichen für die Kreditvergabe-Möglichkeiten.
Lediglich die Konjunktur könnte der Kreditnachfrage bzw. Leistbarkeit von Immobilien noch einen Strich durch die Rechnung machen.
Für potenzielle Kreditnehmer ist es ratsam, die aktuelle Marktsituation genau zu beobachten und bei Bedarf professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um fundierte Entscheidungen treffen zu können. Sinkende Finanzierungskosten führen jedoch im Umkehrschluss meist auch wieder zu steigenden Immobilienpreisen, sofern dies nicht durch eine schwächelnde Konjunktur abgebremst wird.
Ein erster Schritt kann die Berechnung einer möglichen Kreditrate sein – dazu haben wir mit unserem Partner Optifin hier einen Immobilienkreditrechner für Österreich entwickelt.
Quelle OeNB